فخ "الأصول السامة".. كيف تحمي محفظتك العقارية في مصر من التعثر؟

2026/01/21 07:10 توقيت العربي

لم يعد الاستثمار في العقار ضماناً تلقائياً للربح كما كان يُنظر إليه سابقاً، فقرارات الشراء غير المدروسة قد تحول الوحدة من أصل واعد إلى عبء مالي مجمد يستنزف السيولة بدلاً من أن يحقق عائداً.

فبين ارتفاع الأسعار، وتفاوت مصداقية المطورين، وتعدد أنظمة السداد، باتت قرارات الاستثمار العقاري بحاجة إلى قدر أعلى من الوعي والتحليل، بعيداً عن الاندفاع أو الاعتماد على الوعود التسويقية.

وكشف خبراء عقاريون لـ"العربية Business" عن بعض النصائح للاستثمار الآمن في العقارات، وتفادي الوقوع في فخ الأصول السامة أو ضعيفة السيولة، واستعراض المعايير التي تضمن تحويل العقار إلى مصدر دخل مستدام وقيمة مضافة حقيقية، بدلاً من أن يتحول إلى تجربة استثمارية مُكلفة بلا عائد.

وقالوا إن شراء عقار بغرض الاستثمار يتطلب معايير مختلفة عن العقارات السكنية، في مقدمتها سمعة المطور، توقيت الشراء، وقابلية إعادة البيع أو التأجير، وحجم الطلب الحقيقي على الأصل، وليس فقط موقعه أو اسمه التجاري.

أولاً: سمعة المطور

قال المقيم العقاري والعضو المنتدب لشركة قسطلي للتمويل العقاري، إيهاب عمر، إن أول خطوة لأي مستثمر عقاري هي التحقق من ملاءة المطور المالية وقدرته على تنفيذ المشاريع بكفاءة.

وأضاف عمر لـ"العربية Business" أن دراسة المشاريع التي سلمها المطور سابقاً وجودتها توفر مؤشرات قوية على موثوقية المطور، ويمكن تعزيز هذه الصورة من خلال استشارة خبراء السوق والمقيمين العقاريين لمعرفة مدى التزام المطور بالمواعيد وجودة التنفيذ، وهو ما يساعد المستثمر على اتخاذ قرار صحيح يقلل من المخاطر المالية والتشغيلية.

ثانياً: مكان المشروع

وأوضح عمر أن المستثمر يجب أن يختار المناطق التي تتوافر فيها وحدات بأسعار أساسية تنافسية أو سعر افتتاحي منخفض، بما يتيح هامش نمو أكبر مع تقدم المشروع. كما نصح بالتركيز على المناطق التي تشهد ندرة في نوع العقار المرغوب فيه، مع الاستفادة من خبرات المقيمين العقاريين لتقييم الأسعار وضمان عدم المبالغة فيها.

وأشار إلى أن قرب المشروع من الخدمات والبنية التحتية القوية يسهل على المستثمرين إدارة استثماراتهم وتحقيق العائد المرجو بكفاءة أكبر.

ثالثاً: وحدات ذات عائد استثماري

ولفت عمر إلى أن مستقبل الاستثمار العقاري يتركز أساساً على الوحدات السكنية، خاصة الفندقية والمساحات الصغيرة والمتوسطة، التي تتميز بسهولة إعادة البيع مقارنة بالوحدات الكبيرة، مما يمنحها سيولة أعلى في السوق.

وأضاف أن الطلب على هذه الوحدات عادة ما يكون مرتفعاً، سواء للتأجير أو البيع، ما يوفر للمستثمر قدرة أكبر على التخارج بسرعة عند الحاجة.

وفيما يتعلق بالمساحة المثالية للوحدة، قالت الرئيس التنفيذي لشركة "عقار ماب مصر"، آية أشرف، إن المناطق السكنية المخصصة لإقامة العائلات تشهد طلباً أكبر على الوحدات ذات المساحات المتوسطة، نظراً لملاءمتها لاحتياجات السكن الدائم.

وأضافت لـ"العربية Business" أن الوحدات الصغيرة تتمتع بمرونة أعلى في المناطق السياحية أو القريبة من الجامعات، حيث يسهل تأجيرها ويحقق معدل دوران أسرع لرأس المال.

كما أشار العضو المنتدب لشركة قسطلي للتمويل العقاري إلى ظهور أنواع جديدة من المنتجات الاستثمارية التي أثبتت مؤخراً حاجة السوق إليها، رغم ندرتها، مثل الوحدات اللوجستية والمخازن، مدفوعة بتصاعد النشاط الصناعي في مصر وازدهار المجتمعات الصناعية (Industrial compounds)، إلى جانب الإقبال المتزايد من شركات التصنيع والتجزئة واستثمارات القطاع الاستهلاكي الأجنبي.

وشهد قطاع المخازن واللوجستيات نمواً متسارعاً خلال السنوات الأخيرة، نتيجة توسع التجارة الإلكترونية، وتطوير سلاسل التوزيع، واعتماد الشركات على مراكز تخزين قريبة من مناطق الاستهلاك. ويعتبر هذا النوع من الاستثمار جذاباً نظراً لاستقرار الطلب، وطول مدة التعاقدات، وانخفاض معدلات التعثر مقارنة بالأنشطة العقارية الأخرى، إضافة إلى كونه أقل تأثراً بالتقلبات الموسمية، بحسب عمر.

رابعاً: السعر عند الشراء

يرى عمر أن نقطة الدخول تُعد العامل الحاسم في نجاح أي استثمار عقاري، حيث إن سعر الشراء هو الذي يحدد فعلياً هامش الربح المتوقع، قبل النظر إلى سعر البيع المستقبلي.

وأوضح أن الدخول عند مستويات سعرية مرتفعة، حتى مع افتراض ارتفاع الأسعار لاحقاً، قد يقيّد قدرة المستثمر على تحقيق عائد مناسب أو التخارج بسهولة، خاصة في فترات تباطؤ السوق.

ومن جانبها، أوصت الرئيس التنفيذي لـ"عقار ماب مصر" المستثمرين بتحليل حركة الأسعار خلال آخر 3 إلى 5 سنوات ليكون مؤشراً واقعياً على قوة المنطقة أو المشروع. المناطق التي تُظهر نمواً تدريجياً ومستداماً في الأسعار غالباً ما تكون أكثر أماناً للاستثمار من تلك التي تشهد قفزات سعرية غير مبررة.

وأضافت أنه في حال كان الهدف من الشراء هو التأجير، يجب احتساب العائد الإيجاري المتوقع ومقارنته بالفرص الاستثمارية البديلة، مثل الشهادات البنكية أو الأدوات المالية الأخرى، لضمان أن الاستثمار العقاري يحقق قيمة مضافة حقيقية.

خامساً: السيولة

بينما أوصى الاستشاري العقاري، محمد علوي، المستثمر بتأمين سيولة كافية تغطي إجمالي قيمة الوحدة حتى موعد الاستلام، وليس الاعتماد على الدخل المستقبلي وحده، وذلك لتفادي مخاطر التعثر وضمان استقرار الاستثمار.

وأشار إلى أن التخطيط المالي السليم يقتضي احتساب الاستثمار العقاري ضمن حدود آمنة من الدخل، بحيث لا تتجاوز الالتزامات العقارية نحو 30% من إجمالي دخل المستثمر الشهري، حتى يتمكن من الوفاء بالأقساط دون ضغوط مالية، خاصة في ظل المتغيرات الاقتصادية وارتفاع تكاليف المعيشة.

وأضاف علوي أن تحميل الدخل بأعباء تفوق طاقته قد يحول الاستثمار العقاري من أداة لحفظ وتنمية رأس المال إلى عبء مالي، مؤكداً أن النجاح في الاستثمار لا يرتبط بحجم الوحدة أو سعرها، بقدر ما يرتبط بقدرة المستثمر على الاستمرار في السداد حتى الاستلام دون تعثر.

وأوضح أن اختيار الوحدات ذات مواعيد الاستلام القريبة، مع توافر تسهيلات مناسبة في أنظمة السداد، يُعد من أكثر الخيارات أماناً للمستثمرين، لما له من دور في تقليل مخاطر التأخير وتسريع تحقيق العائد الاستثماري.

محاذير استثمارية

وحذر الخبراء المستثمرين العقاريين من الوقوع في مجموعة من الأخطاء الشائعة التي قد تقلص فرص تحقيق عائد مجز وتزيد من مستوى المخاطر، من أبرزها الاكتفاء بتوفير قيمة الدفعة المقدمة فقط عند شراء الوحدة، وهو ما قد يؤدي إلى صعوبات مالية عند استكمال الأقساط حتى موعد الاستلام. فضلاً عن التوجه لشراء وحدات كبيرة المساحة يصعب إعادة بيعها أو تأجيرها بسرعة؛ وتجاهل بنود إعادة البيع في العقود، مما يضعف القدرة على التخارج الآمن عند الحاجة.

وأضاف الخبراء أن الاعتماد المفرط على توقعات ارتفاع الأسعار المستقبلية دون دراسة حقيقية لحجم الطلب والسيولة الفعلية يمثل خطراً آخر، إلى جانب دخول السوق في مرحلة “قمة الأسعار”، الأمر الذي يقلص هامش الربح ويجعل المنافسة المستقبلية أكثر صعوبة.

العربية.نت