سيولة عقارية انتقائية .. البنوك تعيد تقييم مخاطر تمويل شراء الأراضي

2025/12/29 14:06 توقيت العربي

رغم تزايد عرض مساحات كبيرة من الأراضي الخام في مدينة الرياض استباقا لتطبيق الرسوم، فإن ذلك قوبل بحذر شديد وعزوف عن الشراء من قبل المطورين والشركات والأفراد على حد سواء.

أرجع مختصون تحدثوا لـ "الاقتصادية" أسباب هذا التراجع إلى أن السيولة العقارية باتت أكثر انتقائية عقب موجات الضخ الكبيرة السابقة، حيث يميل المستثمرون حاليا نحو الفرص التي تضمن عوائد سريعة ودورة رأسمال واضحة، كما انتهجت البنوك والصناديق الاستثمارية معايير أكثر دقة في تقييم المخاطر قبل تمويل صفقات الأراضي، وهو ما يبرز نجاح القرارات التنظيمية في ضبط توازن السوق.

وزارة البلديات والإسكان أعلنت بدء إصدار أول فوترة لرسوم الأراضي البيضاء في مدينة الرياض بدءا من 1 يناير 2026.

تعثر عدد من المزادات العقارية في 2025

المختص والمستشار في القطاع العقاري صقر الزهراني أوضح أن الرياض شهدت في 2025 تعثر عدد من مزادات الأراضي الخام، في مشهد يظهر تحولا جذريا في ديناميكيات السوق العقارية، بعد سنوات من الارتفاعات المتسارعة التي بلغت ذروتها في 2021 و 2022، مضيفا أن ما يحدث اليوم ليس أزمة عابرة، بل نتيجة طبيعية لعملية تصحيح صحية يقودها التوجه الحكومي نحو زيادة المعروض وتحقيق التوازن.

يضيف أنه على المستوى الاقتصادي، أصبحت السيولة العقارية أكثر انتقائية بعد موجات الضخ الكبيرة السابقة، يميل المستثمرون اليوم إلى الفرص ذات العائد السريع والدورة الواضحة لرأس المال، مثل المشاريع السكنية الجاهزة أو التطوير المباشر، بدلا من تجميد الأموال لسنوات طويلة في أراض خام، وأسهم في ذلك توسع الدولة في تحرير مساحات واسعة من الأراضي، ما قلل من عنصر الندرة الذي كان يغذي الحماس في المزادات.

فجوة واضحة بين أسعار الافتتاح المعروضة والقيمة الفعلية

أكد الزهراني أن المزادات الأخيرة كشفت عن فجوة واضحة بين أسعار الافتتاح المعروضة والقيمة الفعلية في السوق، فقد بنيت بعض الأسعار على ذروات سابقة، في حين أظهرت التقييمات الواقعية انخفاضا يراوح بين 20 و35% في بعض الأحياء، مثل العارض.

هذا التباين أفقد المزادات قدرتها على إثارة التنافس اللحظي، خاصة مع توفر عروض مباشرة خارج المزادات بأسعار أقل، كما أن كثيرا من المواقع المطروحة لا تزال تحتاج إلى بنية تحتية أو إجراءات تنظيمية قد تستغرق سنوات، ما يتعارض مع توجه المستثمرين نحو دورات استثمارية أقصر، وفقا للزهراني.

أبان أنه كما لعب نضج إدارة المخاطر والرقابة المالية لدى الجهات الرسمية والمؤسسات دورا أساسيا، فقد أصبحت البنوك وصناديق الاستثمار تقيم المخاطر بدقة قبل الموافقة على أي تمويل للأراضي الخام، ما حد من المضاربات العشوائية وجعل المزادات أقل تنافسية أحيانا.

سياسات حكومية جديدة لتحقيق التوازن

العامل الأكبر يعود إلى السياسات الحكومية الجديدة لتحقيق التوازن، والتي شملت رفع الإيقاف عن مساحات واسعة شمال الرياض، وإطلاق منصة "التوازن العقاري" لتوفير عشرات الآلاف من القطع السكنية المطورة سنويا بأسعار لا تتجاوز 1500 ريال للمتر، وتعديل نظام رسوم الأراضي البيضاء برفع نسبتها إلى 10% سنويا لتشجيع التطوير وكسر الاحتكار.

يرى الخبير في القطاع العقاري عبدالله الموسى أن تعثر بيع بعض عقارات المزادات "رغم كبر المساحات وتنوع المواقع" يظهر حالة من التباين بين توقعات البائعين وواقع السيولة الاستثمارية في السوق.

مستثمرون أكثر انتقائية ومرحلة "البيع بأي رقم" انتهت

المستثمر اليوم أصبح أكثر انتقائية، ولا يتخذ قراراته بناء على المساحة فقط، بل ينظر إلى قابلية التطوير، وتكلفة البنية التحتية، والجدوى الزمنية، إضافة إلى وضوح التخطيط والطلب الفعلي في المنطقة، وفقا للموسى.

وأوضح كما أن المزادات العقارية، رغم شفافيتها، لا تعفي الأصل العقاري من التسعير الواقعي، فالسوق ترسل رسائل واضحة مفادها أن مرحلة “البيع بأي رقم” انتهت، وحل محلها منطق القيمة مقابل المخاطر.

وقال "في تقديري، تعثر هذه المزادات لا يعني ضعف السوق بقدر ما يبرز مرحلة تصحيح وتوازن صحي، ستدفع نحو تسعير أدق ومشاريع أكثر نضجا، وهو ما يخدم المستثمر النهائي على المدى المتوسط والطويل".

الخبير الاقتصادي أحمد الشهري أوضح أن القرارات التنظيمية الأخيرة أسهمت في الحد من ظاهرة "المضارب الفرد" الذي يعتمد على شراء الأراضي وانتظار ارتفاع قيمتها، كما قلصت إحجام الصناديق والتمويل التجاري عن تمويل عمليات المضاربة والتخارج اللاحق.

السوق يتحول نحو "صناعة القيمة" بدلا من انتظار الارتفاع

الشهري أضاف أن سوق العقار تتحول حاليا بفضل رسوم الأراضي إلى "صناعة القيمة" بدلا من انتظار الارتفاع السعري لأصول كانت خاملة اقتصاديا وتعيق الدورات التنموية، وتوقع أن تشهد المرحلة المقبلة إحلال شركات التطوير العقاري محل المضارب الفرد، مرجحا أن يؤدي زيادة المعروض إلى خفض تكلفة الأرض لتشكل 30% من قيمة المسكن بدلا من 50% أو 60%، ما يجعل التملك في متناول شريحة أكبر من المواطنين.

لفت إلى أن كبار العقاريين سيعمدون إلى إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية، فبدلا من تركزها بالكامل في الأراضي البيضاء، سيتوجهون لتنويعها لتشمل عقارات مدرة للدخل بنسبة 40% في قطاعات مختلفة، مع توجيه 60% نحو استثمارات متنوعة قد يكون بعضها خارج القطاع العقاري.

اختتم بالقول إن من الآثار المتوقعة أيضا تحقيق استقرار سعري يواكب النمو الاقتصادي للدولة، بعيدا عن النمو الناتج عن المضاربات، ما يعني ضخ مليارات الريالات في قطاع المقاولات، وهو ما سينعكس إيجابا على نمو الناتج المحلي غير النفطي.

جريدة الإقتصادية